个人出租房产纳税分析及税种税率详解

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目录

一、计税基数 

二、涉税环节计征率 

三、代开租赁发票 

笔者按：

2018年12月22日，国务院正式对外发布《个人所得税专项附加扣除暂行办法》，将在主要工作城市没有自有住房而发生住房租金支出列为第四专项扣除项，标准为：直辖市、省会城市、计划单列市及国务院确定的其他城市每月1500元、除上述城市外，市辖区户籍人口超过100万的城市每月1100元、市辖区户籍人口不超过100万的城市每月800元，由纳税人自行申报。

填报信息包括：纳税人租赁房屋的详细地址，具体到楼门号）、出租方（个人）姓名、身份证件类型及号码：出租方(单位)名称、纳税人识别号（统一社会信用代码）、纳税人任职受雇的直辖市、计划单列市、副省级城市、地级市（地区、州、盟），无任职受雇单位的，填写其办理汇算清缴地所在城市、住房租赁合同编号（非必填）、租赁期起、租赁期止。

暂行办法仅要求纳税人留存房租合同等备查，并没要求提供完税凭证和付款记录，虽然个税专项抵扣尚处于自行申报和信息收集阶段，但仍然引起强烈反响，就承租人而言，虽然可以扣除一定金额个税，但出租方缴纳增值税、房产税及个人所得税数倍于扣减的个人所得税，一旦承租人填报出租人信息，就面临出租人提高房屋租金甚至退租威胁，随即个税申报APP就将出租人信息列为非必填项。

但长期以来个人租赁房屋并没开具开票，缴纳相应增值税、房产税及个人所得税等，新个税专项扣除政策出台后，个人出租房产纳税问题成为业内广泛关注焦点，本文就个人出租房屋通常涉税环节进行梳理，为个人所得税申报专项扣除信息时是否填写出租人房产信息提供参考。

一、计税基数

个人出租房产通常会涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、土地使用税、个人所得税、印花税等，增值税、房产税、个人所得税等计税依据为月租金/(1+5%)，印花税计税依据为租赁合同所载租金收入总和，城建税按实际缴纳的增值税按7%（市区）或5%（县、镇）计算缴纳，教育费附加按3%或2%计算缴纳。

二、涉税环节计征率

（一）增值税：个人将居住用房对外出租的，增值税按月租金/(1+5%)减按1.5%计算缴纳；个人将非住房（包括厂房、商铺、写字楼、土地使用权、特殊资产等）对外出租的，增值税按月租金/(1+5%)按5%计算缴纳。

起征点按照财税【2016】36号文，个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税；达到起征点的，全额计算缴纳增值税。起征点的调整由财政部和国家税务总局规定。各个地区视具体备案情况，执行标准略有不同。

（二）城建税：按实际缴纳的增值税按7%（市区）或5%（县、镇）计算缴纳。

（三）教育费附加

个人将住房或非住房对外出租的，月租金小于105，000.00元，即不含税租金小于100，000.00元，免征教育费附加，月租金大于105，000.00元，按计征的增值税按3%计算缴纳教育费附加、按2%计算缴纳地方教育费附加。

（四）个人所得税

根据新的个人所得税法个人出租房屋，以一个月内取得的收入为一次。按财产租赁所得，适用20%的税率减按10%的税率缴纳个人所得税，出租非住宅的按财产租赁所得，适用20%的税率缴纳个人所得税，在计算缴纳个人所得税时，可以扣除以下费用：1、财产租赁过程中缴纳的城建税、教育费附加、印花税，2、每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，扣除百分之二十费用，3、由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止，4、符合核定征收个人所得税的自然人，应纳税所得额为不含增值税租金收入乘以核定征收率。

部分地区按照租金的1%-2%核定征收，视地区差异，略有不同。

（五）房产税

个人将住房对外出租的，就其收到月租金/(1+5%)按4%计算缴纳房产税，个人将非住房对外出租的，就其收到月租金/(1+5%)按12%计算缴纳房产税。

（六）土地使用税

1.个人将住房对外出租的免征土地使用税；

2.个人将非住房对外出租的，一律按主管税务机关核定的土地使用税单位额和土地面积计算缴纳土地使用税；

3.个人将承租的房产用于对外出租的，通常不需要缴纳土地使用税，由向该个人出租房产的其他单位缴纳；

4.个人向其他单位或个人承租土地使用权用于对外出租或生产经营的，土地使用税均由出租土地使用权的其他单位或个人计算缴纳，若个人承租的土地属于集体土地使用权的，并且未办理土地使用权流转手续的，那么就需作为实际使用集体土地的个人即承租人缴纳土地使用税。

（七）印花税

个人将住房对外出租的，免缴印花税；将非居住用房对外出租的，就合同上载明的租金额（含增值税）1‰计算缴纳印花税，如果在签订合同时只规定了月（天）租金标准而未规定租赁期限，可以在签订合同时先按5元计算缴纳印花税，待结算时再按实际租金计算缴纳印花税，如双方未签订合同，则根据实际租金和适用税率计算缴纳印花税。

三、代开租赁发票

个人出租不动产，承租方不属于其他个人，且为增值税一般纳税人的，出租人缴纳增值税后可以向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税专用发票；承租方属于其他个人或小规模纳税人的，出租人可以向不动产所在地主管税务机关申请代开具增值税普通发票。

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